Mietrecht

Das Mietrecht ist vielfältig und komplex. Neben zahlreichen Spezialgesetzen handelt es sich hierbei um ein Fachgebiet, welches durch ständig weiterentwickelte Rechtsprechung eine ständige Befassung mit dem Thema erfordert. Im Mietrecht gibt es zahlreiche Regelungen, die Mieter und Vermieter kennen sollten: Zum Beispiel wer für die Maklerprovision aufkommt, wann ein Mieter Schönheitsreparaturen machen muss oder wie Mieter bei einer Mietminderung vorgehen sollten.

 

Mieter und Vermieter haben Rechte und Pflichten.

Schon zu Beginn des Mietverhältnisses ist auf einiges zu achten: So gilt es beispielsweise zu prüfen, ob der Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält. Das kommt beim Thema Schönheitsreparaturen zum Beispiel häufiger vor.

Auch die Frage, wer für die Maklerprovision aufkommt, ist von großem Interesse – der Mieter oder der Vermieter? Wer die Provision zahlt, regelt das Bestellerprinzip.

 

Während des laufenden Mietverhältnisses ist es hilfreich, spätestens zu dessen Ende ist es unerlässlich, Wichtiges zum Mietrecht zu kennen: Wann ist eine Mieterhöhung möglich, wer muss renovieren, wann kann die Miete gemindert werden und wie lang sind die Kündigungsfristen?

Diese und viele weitere Fragen beantworten wir gerne, zum Beispiel in den folgenden Bereichen:

• Kündigung

• Räumung

• Vermieter und Mieter

• Mieterhöhung und  Mietminderung

• Mietkaution

• Nebenkosten

• WEG Verwaltung, WEG Versammlung

• Jahresabrechnung

• Beschlussanfechtung

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Mietminderung – Wie kommt es dazu?

Schimmel in der Wohnung, eine kaputte Heizung, andauernder Baustellenlärm oder dauerhafter Gestank im Treppenhaus: Wenn es in einer Wohnung Mängel gibt, können Mieter ihre Miete mindern – und solange weniger Miete zahlen bis der Vermieter das Problem beseitigt hat. Die Schwierigkeit ist aber, dass nicht klar ist, um wie viel Prozent die Miete unter welchen Umständen gemindert werden kann.

Im Internet finden sich zahlreiche Mietminderungstabellen, aus denen genau das hervorgehen soll. Doch Vorsicht: Diese Tabellen orientieren sich lediglich an den Urteilen verschiedener Gerichte – gesetzliche Regelungen, welche Minderung bei welchem Mangel vorgenommen werden darf, gibt es nicht. Eine Mietminderungstabelle liefert also keineswegs eine verlässliche Auskunft!

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Wann ein Mieter die Miete mindern kann

Grundsätzlich werden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) die Fälle, in denen ein Mieter die Miete mindern kann, nicht eigens benannt. Stattdessen ist gesetzlich geregelt, dass eine Mietminderung möglich ist, wenn der „vertragsgemäße Gebrauch“ einer Mietsache erheblich eingeschränkt ist.

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Die Mieterhöhung

Viele Mieter haben vor einer drastischen Mieterhöhung Angst. Allerdings dürfen Vermieter die Miete nicht einfach nach Belieben in die Höhe treiben. Sie müssen sich an klare gesetzliche Regelungen halten. So prüfen Mieter, ob die Mieterhöhung zulässig ist.

Das deutsche Mietrecht schützt Mieter vor drastischen Mieterhöhungen und stellt klare Regelungen auf, wann die Miete erhöht werden darf. Sieht sich der Mieter mit einer Mieterhöhung konfrontiert, sollte er deswegen in jedem Fall genau prüfen, ob die gesetzlichen Vorgaben vom Vermieter eingehalten werden.

Welche Mieterhöhung zulässig ist – und was Mieter zu den einzelnen Punkten wissen müssen:

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Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Mieter üblicherweise zulassen. Das Gesetz schränkt aber ein, um wie viel die Miete erhöht werden darf und gibt unter anderem eine Kappungsgrenze vor. Das bedeutet, die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Der Mieter muss außerdem nur alle 15 Monate eine Mieterhöhung dulden. Eine Mieterhöhung des Vermieters muss sich also innerhalb dieser Grenzen bewegen.

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Kündigung - Wie Mieter und Vermieter einen Mietvertrag kündigen

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Üblicherweise läuft der Mietvertrag für eine Wohnung auf unbestimmte Zeit. Die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages ist deswegen eine alltägliche Sache.

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Zumindest Mieter kommen in fast allen Fällen sehr schnell und einfach aus einem Mietvertrag und der zugehörigen Wohnung raus. Vermieter haben es dagegen nicht ganz so leicht. Sie können ihren Mietern nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen.

Um einen Mietvertrag unter Einhaltung der Frist zu kündigen, reicht ein formloses Schriftstück ohne Begründung der Entscheidung. Das Schreiben sollte neben der eigentlichen Kündigungsformulierung die Adresse der Wohnung, den Zeitpunkt der Kündigung und die Unterschrift aller Hauptmieter beinhalten. Außerdem die Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen. Damit alles fristgerecht ankommt, ist es am besten, das Dokument per Einschreiben an den Vermieter zu senden.

 

Kündigungsfristen für den Mieter

Bei der Kündigung des Mietvertrags sollten Mieter die Kündigungsfristen beachten.Bei einem Standardmietvertrag beträgt die Kündigungsfrist drei Monate zum Monatsersten. Das heißt, sobald die Kündigung beim Vermieter eingeht, bleibt der Mietvertrag noch mindestens drei volle Monate bestehen. In dieser Zeit muss der Mieter die volle Miete bezahlen.

 

Anders sieht es aus, wenn es sich um einen Zeitmietvertrag handelt. In diesem Fall ist das Mietverhältnis von vornherein auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, den die Vertragsparteien beliebig festlegen dürfen. Einen solchen Mietvertrag können weder Vermieter noch Mieter ohne Weiteres kündigen. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter einen Kündigungsverzicht unterzeichnet hat. Dieser ist allerdings nur zulässig, wenn er auch für den Vermieter gilt. Allgemein ist ein Kündigungsverzicht maximal über eine Dauer von vier Jahren gültig.

 

Kündigungsfristen für den Vermieter

Für den Vermieter dagegen gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren können auch Vermieter, wenn sie einen Kündigungsgrund haben, mit einer Frist von 3 Monate kündigen. Dauert das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, beträgt ihre Kündigungsfrist 6 Monate, und wohnt der Mieter schon länger als 8 Jahre in der Wohnung, gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.